沒人再敢買高樓了
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編輯 : 大寶
發(fā)布 : 07-22
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圖片來源：地產(chǎn)壹線2017年，在深圳這片熱土上，地產(chǎn)界兩位許老板都曾拋下豪言壯語。一位是恒大的許家印，興致勃勃把總部從廣州珠江新城遷到深圳灣，聲稱“要把總部大樓建成深圳新地標(biāo)”。另一位是世茂的許榮茂，239.43億元在龍崗拿下深圳土拍史上第二高價地，重頭戲是打造一座668米的地標(biāo)【世茂深港國際中心】。許榮茂的野心更大：“要建設(shè)中國第一高樓”。六年后，這兩家房企都沒能刷新深圳的天際線。恒大退了總部土地，深圳國企安居建業(yè)兜底，萬科負(fù)責(zé)紓困代建。雖然沒實現(xiàn)看海辦公的愿景，但是許老板起碼解決了一些問題，欠興業(yè)信托的債也還上了。近日，中信信托將世茂這宗藍圖掛上法拍貨架，卻無人問津。相當(dāng)長一段時間里，國內(nèi)多地掀起“摩天大樓熱”，各地城市名片更新背后，知名房企角逐身影頻現(xiàn)。超高層建筑施工都是一項高難度、時間跨度長的工作，這考驗著房企資金沉淀和建造能力，還暗藏著官方規(guī)劃變更、市場供應(yīng)過剩等客觀風(fēng)險。如今，房企們在風(fēng)雨中隕落，這些高樓也走到了被遺棄的結(jié)局，再也無法展現(xiàn)它的高光時刻。7年來司法最大估值標(biāo)的流拍背后拍得土地后，世茂與深圳政府約定地標(biāo)竣工的時間是“5年”，也就是2022-2023年間。當(dāng)時，幾乎沒有人質(zhì)疑世茂的資金和建造能力。畢竟，在深圳政府設(shè)立的“2016年總資產(chǎn)不低于2000億”“在中國開發(fā)建設(shè)并已竣工不少于1棟250米以上超高層建筑”等各類門檻中，世茂樣樣達標(biāo)。世茂為項目找來中信信托融資87億元，該信托項目還一度在市場上遭到追捧。2022年本該是竣工的年份，世茂卻成為了房企ICU名單中的一員。當(dāng)年4月，世茂正式停止兌付該信托計劃。隨后，中信信托將該項目涉及的12宗土地、股權(quán)、329套房產(chǎn)進行查封。本次拍賣的便是上述12宗土地及其地上物，評估價約163.05億元，起拍價130.44億元，保證金為6.52億元，加價幅度為6522萬元。這被形容為“7年以來司法拍賣最大的估值”。根據(jù)時代財經(jīng)消息，中信信托目前已回款兌付本金30億元，如果拍賣順利，所得款項足以覆蓋剩下的本息。可結(jié)果還是讓債權(quán)人失望了。關(guān)于流拍的原因，有幾點較為關(guān)鍵：首先該項目體量太大，12宗地占地面積超32萬平方，規(guī)劃了4棟高層商辦及幼兒園、國際學(xué)校等公配，且商辦自持比例超半，開發(fā)和運營都極其考驗資金能力。（來源:世茂深港國際中心資產(chǎn)評估報告）其次，深圳的寫字樓市場正處于無價無市的低谷——戴德梁行指出，今年上半年深圳甲級寫字樓市場空置率持續(xù)上漲至24.5%。且項目還位于非核心區(qū)的“大運新城”，產(chǎn)業(yè)、人口支撐不足，寫字樓市場吸納更缺乏動力。目前世茂流動性危機持續(xù)，債務(wù)重組仍沒有動靜。不少債主已經(jīng)等不及了，除去中信的查封，世茂深港國際中心還被22家供應(yīng)商及施工單位起訴查封及輪候查封資產(chǎn)，200多戶小業(yè)主投訴。體量大、債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，業(yè)主維權(quán)頻發(fā)，多個Bug疊加，能夠拿錢、愿意拿錢的企業(yè)，都是萬里難挑。藍圖里的“中國第一高樓”，只能等待命運的宣判。從國內(nèi)到國外，有房企執(zhí)著于地標(biāo)“第一高樓”拍賣雖冷，但燃起了大家對高樓地標(biāo)的討論熱情。10年前，摩天大樓基本上是各大中城市的“經(jīng)濟指標(biāo)”，地方政府鼓勵房企投資參與建設(shè)城市名片。談到高樓制造者，綠地必有一席位。前十年，綠地在一二線城市高歌猛進，不斷刷新當(dāng)?shù)氐奶祀H線。對于房企而言，摩天大樓建設(shè)周期長、成本高，并不劃算。綠地愿意做這門生意的邏輯在于——通過幫助政府建設(shè)地標(biāo)性建筑、以及打造各類商業(yè)、文化業(yè)態(tài)，能夠低成本拿到住宅類土地。舉個例子，此前佛山高明西江新城一宗商住地拍賣時，政府提前設(shè)置了門檻：要想獲得這塊土地，必須配建200-240米以上的地標(biāo)建筑。當(dāng)時業(yè)內(nèi)多數(shù)人士都認(rèn)為，這是政府與開發(fā)商提前做好了勾地準(zhǔn)備。最后綠地以1935元/平底價獲得這宗商住地，同期出售的商住地均價在3700元/平。目前綠地該住宅產(chǎn)品均價為1.4萬/平，位居周邊樓盤價格之首。（地產(chǎn)壹線制圖：全國各地代表性地標(biāo)一覽）綠地還把開發(fā)摩天大樓的愛好搬到了國外。2013年，綠地共花費60億美元在洛杉磯和紐約獲得兩處地產(chǎn)項目，前后交易均刷新了中國房地產(chǎn)企業(yè)在美投資額。不過相比國內(nèi)，綠地海外更愿意收購已有規(guī)劃的摩天項目，上述兩處項目均是從資方手中盤下，自己再建設(shè)完工。另一位出手闊綽的房企是富力，2017年-2018年，富力在倫敦金融城幾度重倉地產(chǎn)項目，花費超50億元人民幣，包括收購萬達的“倫敦ONE”項目以及在片區(qū)附近瘋狂攬地。在此片區(qū)，富力連片打造出“泰晤士河壹號”（One Thames City），別稱“倫敦版富力城”。那還是一個“錢像是大風(fēng)刮來”的年代，富力甚至為“泰晤士壹號”花費3000萬在北京設(shè)置了展廳。高樓誘惑不再這些摩天大樓，并非都如愿等來落成迎客的高光時刻，也并非只有一個主人。在國內(nèi)，2020年住建部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。以此為節(jié)點，早前超過500米的、未完工的地標(biāo)項目進入了整改停滯期。如，綠地武漢中心建筑規(guī)劃高度從636米削減到455米；世茂深港國際中心高度也從686米降到了600米。這一期間，綠地武漢中心數(shù)千萬元公寓難以按照“636米高度”的營銷口徑兌現(xiàn)，施工方的成本也在拉高，這都加劇了開發(fā)商的資金壓力和品牌風(fēng)險。另外，在長建設(shè)周期中，開發(fā)商資金鏈穩(wěn)固性相當(dāng)重要。國內(nèi)目前最高的爛尾樓——天津高銀117大廈，2008年起開始打樁建設(shè)，由于高銀地產(chǎn)商資金鏈暴雷，至今仍未完工。綠地陷入流動性危機后，武漢中心、成都蜀峰468等超高層建筑多次傳出了停工傳聞；綠地還被南京、大慶政府以“高樓建設(shè)進度推遲”為由告上法庭。為了扭轉(zhuǎn)資金困局，綠地首先想到了早年在海外順利建成的地標(biāo)項目，這成了公司的救命稻草。去年，綠地瘋狂轉(zhuǎn)讓、去化海外各國的寫字樓公寓地標(biāo)項目，綠地曾公開表示，已通過海外輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型回收資金超百億。其中，綠地出售紐約太平洋公園項目中兩棟公寓樓，回籠約3.15億元，該項目被稱為紐約市20年來最大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目之一，也是中國房企迄今在美最大的投資。去年，富力完成10只美元債，49.44億美元債務(wù)展期，被稱為“亞洲房企最大債務(wù)重組案例”。重組協(xié)議能夠成功推進，與富力旗下倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣兩項海外地標(biāo)資產(chǎn)所提供的增信有很大關(guān)系。現(xiàn)在，無論是深圳第一高樓，還是紐約最大項目，這個title顯然沒有那么重要了。
