永遠(yuǎn)別低估煤老板對房地產(chǎn)的熱情
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編輯 : 大寶
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圖片來源：稿定素材京滬兩地的大宗商業(yè)資產(chǎn)交易，飄來了一股土豪的味道。有業(yè)內(nèi)人士向地產(chǎn)壹線透露央企酒店資產(chǎn)出售的最新情況——北京金茂威斯汀大飯店的接盤方，有【煤老板】身影出現(xiàn)。而大悅城上海中糧海景壹號酒店公寓收購案背后，也有鄂爾多斯能源企業(yè)現(xiàn)身。煤老板們并非近段時間才開始站在聚光燈下。這兩年，由于能源行情不錯，老板們現(xiàn)金流充裕，加上大宗資產(chǎn)市場競爭變小、價格合理，一批老板開始將銀子潑向?qū)懽謽恰⒕C合體。逐漸釋放的樓市土地利好，也讓煤老板心動。近段時間，北京、深圳、天津的土拍市場上，也有煤炭企業(yè)現(xiàn)身舉牌競拍。無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅，老板們的買入邏輯都很一致——鎖定高能級城市的核心資產(chǎn)。寫字樓商鋪買到天涯海角商辦挑壕的買，是煤老板在房地產(chǎn)的花錢邏輯之一。論排面，最壕不過上海外灘。去年5月，【內(nèi)蒙古鄂爾多斯資源股份有限公司】以及其旗下控股子公司電力冶金集團(tuán)，26.7億元買下了上海蘇河灣的兩棟寫字樓及210個車位。該標(biāo)的是上海內(nèi)環(huán)少有的城市綜合體項目，辦公、商業(yè)、城市綠地、歷史古建一應(yīng)俱全，先前的持有者為賭王女兒何超瓊的公司以及華潤置地。鄂爾多斯集團(tuán)于2001年上市，公司涉及服裝、多晶硅、煤炭、PVC樹脂在內(nèi)的多項業(yè)務(wù)。而大家最熟悉的，便是它家賣的羊絨衫，早年因為“爸媽風(fēng)”被大家瞧不起。但煤老板這幾年在很努力燒錢改變形象——請香奈兒、LV的大牌總監(jiān)做設(shè)計，又找劉雯等超模大咖代言，在開門店也要與眾貴奢并排站。鄂爾多斯買下蘇河灣的綜合體，部分也是要用于羊毛衫品牌形象展示及銷售、紡織工程技術(shù)中心、國際業(yè)務(wù)拓展等。另一邊陸家嘴核心區(qū)，大悅城出售中糧海景壹號公寓，毗鄰湯臣一品，被稱為“滬上第一豪宅”。接盤方【邕鵬實業(yè)公司】，背后的二股東劉彥操，在內(nèi)蒙古鄂爾多斯多家公司擔(dān)任法人。其中，規(guī)模最大的一家公司為【鄂爾多斯市慶源金融資產(chǎn)管理有限公司】，穿透這家AMC機(jī)構(gòu)股權(quán)可見，背后是內(nèi)蒙當(dāng)?shù)囟嗉夷茉础⑸鷳B(tài)環(huán)境公司。外灘之外，海南島也是老板們砸錢購買大宗資產(chǎn)的陣地。曾經(jīng)，受夠了煤礦區(qū)天空的煤老板，最喜歡南下感受海南的新鮮空氣，順帶批量買堆住宅。如今海南住宅限購嚴(yán)格，老板們就開始購置寫字樓和商鋪。海南本地有自媒體透露，煤老板們現(xiàn)在看好了【南海開礦】的機(jī)遇，開始在海南設(shè)立辦事處，在這里宴請賓客，商談合作。以前流行駐京辦，現(xiàn)在流行駐“海”辦，老板們對門面排場要求嚴(yán)格，或許只有寫字樓和商鋪才能滿足需求。上一線城市搶地，還接下爛尾樓上面提到的煤礦大市鄂爾多斯，十分重視教育，曾因“年薪60萬、安家費最高100萬招聘教師”喜提熱搜。這幾年來，鄂爾多斯的年度教育經(jīng)費總投入均在百億以上，這在三四線城市中也屬罕見。地區(qū)如此，個人亦如此。沒有受過高等教育的煤老板，愿意對文化教育一擲千金：曾經(jīng)投資影視圈、瘋狂建學(xué)校的舉動便是最真實的寫照。房地產(chǎn)亦能感受到煤老板們對教育的執(zhí)念。早些年的北京，有一個夸張的說法：煤老板拎著裝滿錢的麻袋來到海淀區(qū)，像買白菜一樣，為子女拿下一棟棟學(xué)區(qū)房。現(xiàn)在，他們直接下場拿土地開發(fā)。去年，山西煤炭民企【鵬飛集團(tuán)】豪擲23.8億元在天津南開拿下兩宗地，并配套了中營小學(xué)、南開中學(xué)兩所百年名校，老板鄭鵬還親自去南開中學(xué)考察了一番。鵬飛集團(tuán)在官方公號里誠實告知買地的原因：是為了讓鵬飛子女讀上一流學(xué)校。隔壁書香味更濃的北京，老板們自然也不會錯過。今年6月，一個生面孔【太原萃豐置業(yè)有限公司】在北京報名了海淀雙新村的兩宗地。穿透股權(quán)可知，該公司背后是山西東輝能源集團(tuán)，老板張亞平被稱為“山西隱形富豪”。到了8月2日，深圳寶安一幅宅地出讓時，“萃豐”又再次現(xiàn)身了。可惜京、深這幾場拍地，張亞平都未能成為幸運兒。另一家山西煤炭家族企業(yè)——【山西金泉能源集團(tuán)】則如愿獲得了北京房山一宗地。10月10日，金泉名下的金匯海出手，以10%溢價率、15.1億元的總價將拱辰街道地塊收入囊中，該地塊位于長陽板塊與大學(xué)城板塊之間。這打破了房山近兩年“底價賣地”的局面，可論在北京的開發(fā)經(jīng)驗，煤老板可能稍微缺點火候，有小道消息傳出，這塊地后面可能會引入龍湖合作。還有一些煤老板，早年盤踞在自家省份做開發(fā)，積攢了一定的市場經(jīng)驗，現(xiàn)在開始接過當(dāng)?shù)貭€尾樓。在西安，【辰宮地產(chǎn)】接手了西安10年的著名爛尾樓“西江月”、【泰發(fā)祥】通過股權(quán)收購，將陽光城在曲江大唐不夜城核心地塊的頂級豪宅項目收入囊中。這兩家開發(fā)商背后，都有本省榆林、神木的能源集團(tuán)作后盾。反向沖入地產(chǎn)的底氣何在？這輪投資房地產(chǎn)的底氣，源自煤老板早年積攢的豐厚家底，還有手持產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展前景。2008年以后，國家開始對煤炭行業(yè)進(jìn)行兼并重組，一些規(guī)模較小的煤老板和企業(yè)逐漸被淘汰。能夠在時代洪流里留下來的煤老板，不僅利用煤炭完成了早期財富積累，還將事業(yè)越做越大，延伸至化工、熱電、地產(chǎn)、銀行等，搭建起了一條產(chǎn)業(yè)鏈。像闖入北京土拍的東輝和金泉，皆有投資山西當(dāng)?shù)劂y行；有的還投資起新興行業(yè)：2022年生鮮電商平臺【每日優(yōu)鮮】陷入危機(jī)時，東輝集團(tuán)宣布對其進(jìn)行2億元股權(quán)融資。賣羊絨衫的鄂爾多斯集團(tuán)，公司的業(yè)務(wù)構(gòu)成中，硅鐵產(chǎn)業(yè)其實是重要盈利來源之一。這兩年硅鐵供需缺口進(jìn)一步擴(kuò)大，價格走強，一定程度上為公司后續(xù)營收提供了助力。有錢的煤老板，這番主攻一二線高能級城市的核心資產(chǎn)。以大宗商業(yè)資產(chǎn)為例，當(dāng)前地產(chǎn)同行們轉(zhuǎn)向縮表出清，大宗資產(chǎn)市場競爭不大，價格趨向合理，正好是入手的好時候。鄂爾多斯集團(tuán)所購寫字樓物業(yè)均價5.8萬元/平方，與此前該項目成交的接近7萬元/平方的均價相比，算得上是“抄底”。再看高級酒店，王健林曾在萬達(dá)年會上表示，這些酒店整體年均回報率都低于4%。且回本周期長。樂觀情況下，五星級酒店的平均投資回報周期是25年，疫情更是拉長了這一周期，這一過程中持有方需要沉淀大量資金，還可能承受虧損。但煤老板自有資金充沛，不在乎等待，也不在乎吃點虧。他們看重的，是這些高級城市的自持物業(yè)資產(chǎn)，能實現(xiàn)保值增值，并且能代際傳承。曾經(jīng)，房地產(chǎn)大亨們和煤老板一樣揮金如土，從路虎悍馬買到私人飛機(jī)，從打造歌舞團(tuán)到投資電影，充滿了香煙奢侈的土豪故事。現(xiàn)在，煤老板還是那個煤老板，但地產(chǎn)已經(jīng)不是當(dāng)年的地產(chǎn)了。
