溢價54%勇奪“地王”，招商蛇口為“三千億夢想”充值
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編輯 : 大寶
發(fā)布 : 03-03
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杭州土地市場“失手”后的第三天，招商成功在合肥“補倉”。2月29日，合肥龍年首場土拍正式開拍，3宗宅地成功出讓，攬金約32.28億元。其中，招商蛇口拔得頭籌，溢價超54%摘下濱科城BK202401號地塊（下稱“濱湖01號地塊”），刷新單價“地王”記錄，另外兩宗則“花落”偉星和越秀。合富研究院曾在一則報告中指出，2023年以來，安徽全省持續(xù)落位多個重點基建項目，后續(xù)城鎮(zhèn)化發(fā)展提速，房地產(chǎn)開發(fā)仍具較大空間；且合肥人口基礎(chǔ)、開發(fā)規(guī)模等較為雄厚，發(fā)展?jié)摿﹂L期存在，將長期為全省房地產(chǎn)開發(fā)主力城市。過去的2023年，合肥供應(yīng)大規(guī)模收縮，但土地成交價不斷走高。有數(shù)據(jù)顯示，2023年合肥市九區(qū)土地供應(yīng)規(guī)模約484萬平方米，同比下降51%，成交規(guī)模約380萬平方米，同比下跌39%，但成交樓面價漲至11621元/平方米。去年9月，合肥全面取消限購限售，以此提振市場信心，修復(fù)市場預(yù)期；后11月初，合肥又進行了取消限價后的首場土拍，5宗涉宅地吸金約76.7億，平均溢價率為30.1%。2024年首場土拍的“開門紅”則進一步給市場注入“強心劑”。劉敏直言，自去年取消土拍限價規(guī)則后，合肥土地市場關(guān)注度一直居高不下，品質(zhì)房企、好產(chǎn)品呼之欲出，但大部分房企參拍態(tài)度仍然謹慎、對土地素質(zhì)要求高，對樓板價安全邊際控制也很高，平衡拿地與盈利的空間，“濱湖作為熱點核心板塊、優(yōu)質(zhì)地塊仍深受追捧”。其指出，從目前新房市場供大于求的嚴峻態(tài)勢來看，前期拿地端安全墊越高，后期去化、現(xiàn)金流壓力越小，預(yù)判后期土拍市場仍將持續(xù)分化，核心區(qū)土拍熱度延續(xù)，非核心區(qū)供地需謹慎。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴《國際金融報》記者，濱湖區(qū)域聚集了不少頭部開發(fā)商，已經(jīng)形成聚集效應(yīng)，項目扎堆，帶動周邊房價上漲，且招商蛇口近些年還在加速布局長三角，“現(xiàn)在的投資，下半年就可以賣了，會對今年的業(yè)績有很大幫助”。3300億目標落空但盧文曦也直言，超54%的溢價率確實“有點兇”。值得一提的是，從流傳的報名情況來看，合肥此次競拍的三宗宅地，招商蛇口都有報名，共涉及競買保證金5.2億元；此外2月27日杭州土拍中的7宗地，招商蛇口也進行了“全包”，保證金合計達到18.74億元。1月的上海土拍中，其更是以約52.5億元的價格競得上海松江泗涇鎮(zhèn)宅地，為該場土拍貢獻資金超8成，溢價率9.3%。彼時有消息稱，招商蛇口計劃將這宗地打造為上海第5座招商花園城。若將時間線拉長可以看到，招商蛇口的壕氣不止體現(xiàn)在今年。不同與民營房企“冬眠”，近幾年來，以招商蛇口為代表的頭部國央企在核心城市積極“補倉”，投資節(jié)奏頗為兇猛。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，該集團2023年的權(quán)益拿地金額為612億元，2022年則為766億元。2023年3月的業(yè)績會上，招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆直言，當下很多企業(yè)沒有能力去拿地，這時就要勇于獲取一些優(yōu)質(zhì)項目；同時為應(yīng)對毛利率下滑、減值成倍的行業(yè)趨勢，招商蛇口會在操盤端及投資端共同發(fā)力，更加聚焦高能級城市。合肥、上海等地一直是招商的戰(zhàn)略重鎮(zhèn)。2022年，其在上海摘地10宗、合肥5宗，董事長蔣鐵峰對這些項目十分看好，表示這之中有相當一部分會是紅盤，開盤可以秒光。這些項目無疑助力了招商的業(yè)績，只是在市場下行趨勢的對沖下，招商蛇口的一些期待還是“落了空”。按2022年業(yè)績會上所言，招商蛇口給自己制定的2023年銷售目標是3300億元，較2022年實現(xiàn)10%以上的增長。而根據(jù)公司此前披露數(shù)據(jù)，其2022年合共實現(xiàn)銷售額2936.35億元，與2022年基本持平。回首來看，自2021年首次定下3300億元的銷售目標，招商蛇口已經(jīng)在這條路上奔跑了三年。市場也好奇，其2024年是否還會延續(xù)夢想。本文源自國際金融報
